Строительство и недвижимость

02.11.2009 - Процесс оценки недвижимости

. Процесс оценки состоит из следующих этапов
постановка задачи оценки;
составление плана оценки;
сбор и проверка информации;

составление программ расчета рыночной стоимости недвижимости;
оценка объекта недвижимости;
согласование стоимости;
оформление отчета об оценки объекта недвижимости.
Постановка задачи оценки заключается в определении: цели оценки, искомого вида стоимости, идентификации объекта недвижимости и юридических прав на нее, даты оценки, валюты оценки, цен, в которых выполнена оценка.
Для сбора и проверки информации по оцениваемому объекту оценщик пользуется двумя видами информации:
документально подтвержденная (арендные договора, коммунальные платежи, инвентарные карточки учета, документы подтверждающие права на объект недвижимости).
полученная экспертным путем ( сведения о норме предпринимательской прибыли, процент скидки на листинг продаж и др.)
Составление плана оценки включает следующие составляющие: определение требований к объекту оценки, идентификация методологии оценки, оценка затрат времени и трудозатрат, представление предложения об условиях выполнения задания и стоимости оценочных услуг
Сбор и проверка информации включает: обследование объекта недвижимости и составление акта осмотра, а в случае необходимости дефектных ведомостей; изучение района расположения, участка и прилегающих территорий, юридических и правовых документов, определяющих права на объект недвижимости; анализ проектно-сметной документации, а при отсутствие составление плана объекта и плана участка; сбор и анализ экономических показателей по объекту недвижимости (балансовой стоимости, арендных платежей, затрат на содержание объекта недвижимости и др.); поиск объектов-аналогов на рынке недвижимости.
Составление программ расчета рыночной стоимости недвижимости предусматривает создание пакета программ в системе электронных таблиц по расчету основных элементов стоимости недвижимости.
Оценка объекта недвижимости может проводиться стандартными методами или производными от них методами, с использованием их комбинаций и модификаций в соответствии со стандартами оценки недвижимости и наличием необходимой информации на рынке недвижимости Республики Беларусь.
К стандартным методам оценки относятся:
затратный метод;
метод сравнения продаж;
метод капитализации дохода.
К производным методам относятся такие как: метод техники остатка, метод городов, метод инвестиционной группы, метод классификаций, метод валового мультипликатора, адаптированный метод капитализации и другие.
При выполнении оценки оценщик по заданию заказчика может обосновать альтернативное использование недвижимости, обеспечивающее максимально продуктивное ее использование. Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающее максимально продуктивное использование недвижимости называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.
Наилучшее и наиболее эффективное использование - это вероятное разумное и законное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое физически возможно, юридически обосновано, финансово осуществимо и приводит к наивысшей стоимости.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется для участка земли:
как свободного;
с существующими улучшениями.
При окончательном выборе вариант наилучшего и наиболее эффективного использования оценщик должен руководствоваться следующими правилами:
Если стоимость недвижимости с улучшениями больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование недвижимости с улучшениями.
Если стоимость свободного участка превысит стоимость недвижимости с улучшениями, наилучшее и наиболее эффективное использование будет использование земли как свободной.
Согласование стоимости включает: отбор факторов и их увязку с принципами оценки; логические рассуждения и выводы, статистические и вероятностные показатели, окончательное заключение о стоимости.
Оформление отчета об оценки объекта недвижимости заключается в описании объекта оценки, обосновании результатов расчетов, изложении кратких выводов и составление сертификата оценки. В отчете должно содержаться сопроводительное письмо, сведения об оценщиках, ограничивающие условия и система допущений, нормативная и техническая литература использованная для расчета. В отчете по оценке в виде приложения должны быть приведены исходные документы, представленные на оценку заказчиком.
Если отчет по одному и тому же объекту выполняется постоянно (один раз в полгода), то во всех последующих отчетах должны быть ссылки на документы в исходном отчете.
Отчет может составляться:
в виде письма;
по краткой форме;
полный отчет.
Отчет в виде письма составляется в том случае, когда потребителю требуется лишь величина стоимости объекта недвижимости и договор не предусматривает подтверждающих документов и расчетов. (Определение стоимости с целью предполагаемой покупки).
Отчет по краткой стандартной форме – используется для типовых случаев оценки (оценка рыночной стоимости недвижимости для подтверждения платежеспособности физического или юридического лица при выезде за границу).
Опубликовано на сайте: http://bysmeta.ru
Прямая ссылка: http://bysmeta.ru/index.php?name=pages&op=view&id=21
Rambler's Top100